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2022년 부동산 시장 전망

내년에도 높은 매매가 유지

[ 글 서문학 대표 ]

 

어느덧 2021년도 두어 달을 남겨둔 채 막바지를 향해 가고 있다. 요즘 금리인상과 대출규제로 인해 부동산 조정론이 언론에 회자되면서 많은 사람들이 이의 실체에 대해 궁금해 하고 있다.

이번에는 진짜 부동산 시장의 하락 조정이 시작된 것일까요? 아니면, 올해 내내 이어진 수도권 지방의 전국적인 상승기 후에 나타나는 하나의 자연스러운 횡보기일까? 내년도 부동산 시장을 전망해 본다. 
 

 

부동산은 기본적으로 수급이 제일 중요하다. 지난 수년간 이어진 부동산 대세 상승기를 설명할 때 흔히들 수요대비 공급이 부족했고, 저금리와 코로나 대응을 위해 엄청나게 풀린 통화량 유동성의 조합을, 부동산이 폭등한 주요 원인으로 지목한다. 

 

여기에 수요억제, 공급억제, 세금 중심의 규제 일변도 부동산 정책의 실패로 인한 풍선 효과가 나타나면서 시장의 왜곡을 부채질했다고 보면 대략적으론 지난 수년간의 시장이 설명된다.

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출생아 감소 영향은 30년 후
근래의 출생아 숫자의 감소가 주택 구매 수요에 영향을 미치는 시점은, 출생 후 30년은 되어야 하기에 예상 시점의 오류가 있다. 
생산 가능인구 감소에 따른 주택 수요 감소론도 은퇴 세대인 제1차 베이비부머들이 산업화 세대로서, 고도성장기에 자본을 축적한 세대이기에, 그들의 은퇴가 곧 주택 매도나 매수의 포기로 연결 짓기엔 논리적으로 무리가 따른다. 오히려 노후를 위한 임대소득형 주택 구매 세력의 한 축을 담당하고 있다.

 

1~2인 가구도 수요 급증 요인
게다가 이 많은 주택 구매 가능 연령대의 1~2인 가구 분화가 급속히 이루어지다 보니, 전체적으로 이런 최대치의 주택 구매 연령층 인구수와 급증한 세대수가 2014년 이후 수도권에서 지속된 폭발적 매수 수요의 근본적 기반이다.
2000년부터 2019년도까지 수도권에서는 인구가 18.8%(400만 명) 늘어난 반면 가구 수는 48.7%(320만 가구) 증가했다고 하니, 주택 수요가 인구수 증가율의 2.5배 이상으로 폭증했다는 것을 말해주고 있는 것이다.


서울 집값 버블, 부담될 정도는 아냐
국내 GDP 증가에 따라 소득 수준이 급속도로 증가한 부분이 있다. 내가 돈이 없는 것이지, 남들도 돈이 없는 것은 아니라는 말이다. 우리나라의 평균 국민소득은 4차 산업 시대의 부가가치 창출과 맞물린다면 4만 불 선진국 진입을 불과 4~5년 이후면 달성하게 될 가능성이 높아 보인다. 국민소득 3~4만 불 시대 서울 평균 집값이 얼마가 적정할지는 개인마다 보는 시각이 다를 순 있겠지만, 지금의 서울 평균 집값 11억 원이 다소 버블이 깃들어 있다고는 보지만, 크게 부담되는 숫자는 아닌 것 같다.

 

부동산 시장은 근본적으로는 수급에 의해 움직이는 시장이기에, 내년에도 서울 수도권의 전반적인 입주 물량은 감소 및 안정세가 유지되는 상황이 될 것이다. 2022년 8월 이후로는 전월세 갱신권 2년 연장에서 풀리는 물건들의 전세가격 급상승세가 예상되기 때문에, 전세가 상승이 부족한 입주물량을 부채질하면서 지금의 높은 매매가를 떠받치게 될 거라고 전망한다.

 

2022년도 부동산 시장 주요 변화 요인들

 

 

서민들 집 사기 더 어려워진다
첫째, 지금의 대출 규제다. 10월 26일 DSR의 조기 시행으로 대출 규제가 강화될 것으로 보이며, 가계대출 총액 증가율을 타이트하게 관리할 것으로 예상된다.
그렇게 되면 2019.12.16 부동산 대책으로 다주택자나 15억 원 이상은 대출이 불가능하다. 실수요시장으로 재편된 부동산 시장에서 그 파급효과는 15억 원 이하의 실수요 시장에 미치는 영향이 더 클 것으로 보인다. 즉, 서민들이 집 사기가 점점 더 어려워진다.
다만, 시장이 수급에 의해서 장기 추세가 움직인다면, 대출규제는 일시적인 시장 심리의 긴축과 위축을 만들어낸다. 지금껏 대세 상승장 속에서도 정부 규제 정책 발표 때마다 나타났던 시장의 거래 절벽 현상이 그 사례들이다.


금리 변수는 당장 문제 안돼
둘째, 금리인상 부분이다. 많은 사람들이 금리 인상을 걱정하지만, 세상에는 동전의 양면성이 있는 것이기에, 두 가지 모두를 바라볼 필요가 있다. 즉, 금리 인상의 이면은 인플레이션 현상이라는 점이다. 
물가가 오르는 현상을 억제하기 위해 금리인상 카드를 꺼내드는 것이기 때문에 위드 코로나 시대를 맞아 경제가 성장하고 소비가 증가하면서 물가가 올라가는 인플레이션 국면에선 금리가 아주 높은 수준을 유지하지 않는 한 부동산도 인플레이션에 따른 현금가치의 급속한 하락으로 상승하는 게 일반적이란 사실이다. 금리 변수는 당장 문제가 되는 건 아니라는 것을 이해하면 좋을 것이다.


규제 지속 시 부동산 안정 어려워
셋째, 정책 부분이다. 사실 이 부분이 변수로선 가장 큰 영향을 미칠 것이라고 본다. 대선 이후 양도세 완화가 나온다면 시장에 유통 매물이 풀리면서 시장은 안정화 될 가능성이 높아 보인다.
반면에, 규제 지속 시에는 신규 입주 물량은 증가하지 않는데 유통매물은 계속 잠기게 된다면 시장의 안정을 점치기는 어렵다.

 


내년에도 통화량 증가 지속 예상
일반인들은 늘 언론 기사에 현혹되어 부동산 시장을 바라보는 경향이 짙다. 하지만 내년에도 정부 재정지출은 초슈퍼 예산편성으로 605조 원이다.
이는 2021년도 정부 예산인 558조 원 + 재난지원금을 더한 금액보다 많다. 여기에 3기 신도시 토지 보상금이 더 풀린다고 보면 내년도 통화량 증가도 만만치 않을 것으로 전망된다. 
즉, 대출규제란 물의 양을 조금 조정하는 것이지, 물을 아예 잠그는 것이 아니란 사실을 명심해야 한다. 그래서 금리인상과 대출 규제 여파로 9월부터 거래량이 감소하고 수요가 위축되면서 시장이 웅크리고 있는 모습이지만, 필자는 이를 대출금지의 불확실성에 따른 일시적인 시장심리의 위축에 더 가깝다고 본다.

 
하락보다는 상승세 계속될 듯
근본적인 수급과 시중 유동성 증가 요인이 내년에도 이어질 것은 자명하다. 시장은 하락보다는 상승 추세를 계속해서 테스트 할 것으로 보인다. 아파트 가격이 많이 오른 것도 분명하지만, DSR 대출규제의 조기 실행은 대출능력이나 자금 동원 능력에 따라 15억 원 이상 고가 주택과 15억 원 아래의 중저가 주택간 시세차이의 초양극화를 더 벌리게 될 것으로 전망된다.
지금도 대출과 무관한 강남 20억 원 이상의 초고가 시장은 신고가를 내고 있는 반면에 서민들 위주의 중저가 시장에선 대출규제 여파로 가격이 조정되는 사례들이 심심치 않게 보도 되고 있기 때문이다.
끝으로, 정부에서 내년도 세입 예산을 편성하면서 수도권 주택 거래량은 17% 감소하고, 집값은 5.1% 상승하는 것을 전제로 세입 예산을 편성했다는 것은 많은 것을 생각해 보게 한다.

 

서문학 대표
•분당 투자의 길 대표
•‘셰도우의 부 인문학’ 블로그 운영자 
•분당, 판교, 송도, 수도권 부동산 투자 컨설팅
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